서울 강남구 대치동을 대표하는 재건축 단지인 은마아파트가 대규모 개발을 앞두고 있다. 정비계획 변경을 통해 용적률을 320%로 상향하고, 최고 49층, 총 5962가구 규모의 대단지로 탈바꿈하는 내용이 확정됐다. 서울시의 신속통합기획 자문을 통해 정비계획부터 건축, 교통, 환경 심의까지 통합 절차를 밟게 되면서 재건축 사업은 빠르게 속도를 낼 것으로 보인다.

 

은마아파트 재건축 조합은 오는 18일부터 다음 달 21일까지 정비계획 변경안을 주민들에게 공람하고, 30일에는 주민설명회를 열 계획이다. 해당 계획안에 따르면 전체 가구 5962가구 중 공공임대는 891가구, 공공분양은 122가구로 구성된다. 조합은 특히 역세권 개발 인센티브를 적용해 기존 300%였던 용적률을 최대 320%까지 끌어올리며, 건물 층수도 최고 49층으로 높인다.

 

정비계획에는 다양한 공공기여 방안도 포함될 예정이다. 그중 하나가 단지 내 빗물 저장시설인 저류조 설치로, 이는 서울시 신속통합기획 자문회의에서 강력히 요청된 사항이다. 또 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선이 단지를 통과하는 점을 고려해 해당 위치에 주거동이 아닌 공원을 배치하고, 은마상가의 위치도 조정하는 방안이 검토되고 있다. 이러한 계획은 도시 환경과 공공성, 경관 개선까지 고려한 통합 개발 전략으로 평가된다.

 

 

 

은마아파트는 1979년에 지어진 최고 14층, 28개동, 총 4424가구 규모의 대단지다. 2023년에는 용적률 300%, 최고 35층, 5778가구로의 재건축안이 수립됐지만, 조합은 이후 역세권 개발을 반영한 정비계획 변경에 나섰다. 역세권 개발 인센티브를 받을 수 있는 근거는 ‘역세권 뉴:홈’ 제도다. 이 제도는 역 인근 정비구역의 용적률을 법정 상한의 1.2배까지 완화하고, 그에 따른 추가 가구 일부를 공공분양으로 전환하는 방식이다. 은마아파트의 경우 단지 면적의 절반 이상이 지하철역에서 250m 이내에 있어 최대 360%까지 용적률을 올릴 수 있는 여건을 갖추고 있다.

 

조합은 지난 1월 24일 열린 정기총회에서 정비계획 변경안을 상정했고, 조합원들의 압도적인 찬성을 얻었다. 전체 4449명 중 3903명이 투표에 참여해 3706명이 찬성, 찬성률 95%를 기록했다. 같은 날 상정된 신속통합기획 자문 신청 안건에도 96%가 찬성표를 던졌다. 이에 따라 조합은 360% 용적률을 적용해 6575가구를 조성하려 했으나, 서울시 자문 결과를 반영해 320% 용적률, 5962가구로 최종 확정됐다. 이 가운데 6개 동은 최고 49층으로 지어 스카이라인을 형성한다.

 

조합은 이 같은 결정에 대해 “용적률을 더 높일 수도 있었지만, 서울시가 아파트 동 간 통경축 확보를 요청한 데 따라 동 간 간격을 넓히고 단지 내 개방감을 확보하기 위해 320%로 조정한 것”이라고 설명했다. 최근 서울시 재건축 흐름이 고층화와 함께 단지 개방감 및 조망권 확보에 무게를 두는 방향이라는 점에서, 이번 계획도 그 연장선으로 해석된다.

 

앞으로 조합은 정비사업의 핵심 단계인 사업시행인가를 조속히 마무리할 계획이다. 정비사업에서 사업시행인가까지 도달하면 전체 절차의 8부 능선을 넘은 셈으로, 이후 관리처분인가, 착공, 입주까지 상대적으로 빠르게 이어질 수 있다. 특히 은마아파트는 대치동 학원가 중심에 위치해 수요자들 사이에서 ‘한국 사교육 1번지’라는 상징성을 갖고 있어 재건축 기대감이 반영된 가격 상승도 이어지고 있다.

 

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 은마아파트 전용 84㎡는 지난 3월 21일 35억5000만원에 거래되며 역대 최고가를 기록했다. 이 같은 상승세는 향후 정비계획 확정 및 사업 추진 속도에 따라 더욱 가속화될 가능성도 있다. 재건축을 통해 탄생할 신규 단지는 강남권 입지, 초고층 주거 환경, 공공기여형 개발모델이라는 3박자를 갖춰 고급 주거지로의 재탄생을 예고하고 있다.